摘要：每经记者：陈利每经编辑：魏文艺“这两年受疫情影响，外地购房者锐减，新房、二手房销售很难了，尤其是从去年下半年开始，成交量下滑尤为明显。”在防城港有着多年房地产中介从业经历的经纪人张欣告诉《每日经济新闻》记者。...
每经新闻记者：陈利 每经编写：魏文艺范儿
“这几年疫情冲击，异地买房者骤减，新房子、二手房销售很难了，特别是是以上年后半年逐渐，交易量下降尤其明显。”在防城港拥有很多年房产中介从业经历的艺人经纪人李卓告知《每日经济新闻》新闻记者。
做为广西北部湾沿海城市关键城市，防城港曾凭着优质自然生态环境和相对性低廉房子价格深深吸引很多外省人前去购置产业。但是，比较严重依靠“冬候鸟”跨地区买房、本地居民改善型住房及其炒房团的防城港，现在的商品房库存去化周期却居高全国各地千店第一。
“受严格监管与疫情传播的多重危害，防城港地域本就十分软弱的房市变得越来越摇摇欲坠，楼市投资降低和库存飙升已经是一个必定的结论。”广西金融职业学校副教授职称、硕导严伟向记者说。
大连西岗区，施工企业在迁移后留下来的空闲地基本建设居民楼 华盖创意图
销售量持续下挫
北北部湾大道是防城港市尤为重要的交通干道，而路面两边也已经成为地产广告的“集中地”，但是当地房地产业现阶段正经受着非常大的销售工作压力。
“防城港现阶段的房地产业关键还是要以投资客为主导，异地买房者占比在60%之上。”李卓告知新闻记者，但是由于近几年来新冠疫情的不断，“异地买房者也越来越少，在今年的销售状况还不如去年。”
广西自治区统计局数据表明，2021年防城港市（含防城港、上思）商品房销售共18606套，总计完成销售总面积159.26万平米，位居广西省14市最后第二位，同比减少21.3%；销售额80.68亿人民币，位居我省第十二位，同比减少23.3%。不论是交易量总面积或是成交额的增长率，防城港均位居我省最后一位。
火上浇油是指，克尔瑞资料显示，截止到在今年的2月末，防城港商品房库存去化周期已经达到90个月左右，成为中国商品房去化周期最久的城市。
90月意味什么？就算防城港从时下起不会再基本建设新房子，就现在的销售速率，须要近8年时间才可以卖光现今库存楼盘。实际上，为打动买房者推动新项目销售，防城港的新楼盘新项目上年也曾经陆续取出特惠房现行政策，不论是网上还是线下，都经常可以看到每个新楼盘工程项目的超低价广告宣传。
“4”山字、“5字”头、“低首付3万”……一些工程还发布“低首付 分期付款”等政策优惠，其中就有一些认知度非常高的网络热点新楼盘新项目，如商贸中心优惠价价乃至仅需3680元/平米。
即便如此，防城港各新楼盘销售核心却难回往日门可罗雀的风光景色。坐落于防城区关键地区某新项目房产销售李玉告知《每日经济新闻》新闻记者：“自去年6月迄今，全部新楼盘销售量下降类似四成。”而李玉在一年内早已换了一个三份工作中（三个新项目新楼盘），几乎所有的新楼盘都一样，“销售量持续下挫”。
“防城港自身并不是一个经济发达的城市，与北海市对比，在旅游业发展上也并没有优点可谈。”严伟表明，加上没有足够的人口与经济提高适用，当地人对城市新房的刚性需求一直处于一个较低的水准，一旦库存太高及其发生房价下降的现象，就可能造成房市长时间处于不景气情况。
曾“跳跃性”提高
实际上，防城港新房子库存难题早已有之。早就在2016年2月，防城港商品房可售总面积便已约358万平方，依照月平均销售14万平方测算，预估去化周期为26月，去库存压力非常大。
因此，2016年11月底，防城港市政协就曾经因此专业召开名叫“解决本市房地产业库存”专题讲座协商会，并给出“防城港13条”：即精确政策及科学研究贯彻落实；健全棚户区拆迁货币化安置房屋信息服务平台；适用民工等新市民购房需求；激励行政机关、事业单位和大型国企等稳定就业的负责人团购价房屋交易；上项目聚人气，推动房地产业刚性需求；加速健全城市服务设施，进一步改善适居标准；增加金融业税务机关扶持力度；大力推广新产业新业态；积极主动培养房屋租赁销售市场；严格把控新增加供地；再次推行“生态移民”现行政策；广泛宣传，机构公司报团走向世界；增强房地产业市场管理。
到2018年4月，国务院令批准设立的广西省防城港边境旅游试点区。同年同月，海南省海南岛实施楼市限购，大量投资客及其海南省中介转移目标至跟海南气侯、旅游资源开发相对来说亲近的防城港、钦州市部分地区。在两个要素推动下，防城港的房地产市场及其土地资源完成了量价齐涨。
这一年，防城港房地产业商品房销售量、卖价、土地出让价格都完成了“跳跃性”提高。据防城港房产网数据统计，2018年防城港市（含防城区、防城区、防城港）总共销售商品房48486套，对比2017年提高85.46%；销售总面积为423.61万平方，对比2017年提高71.64%；销售总金额232.33亿人民币。不论是销售户数、销售总面积、销售总金额都远高于2017年。
价格上，2018年防城港商品房交易量平均价在4、5月份一度飙涨至7000~9500元/平米。“关键主要原因是5月份大量海南省中介服务及其潜在客户转移至防城港，而土地出让价格及其楼盘价格数次打破记录，买房者对房地产市场市场前景十分看中，购买意向非常高。”防城港市房协方面表示，虽然自此成交价有所下滑，但基本办理备案总数依然保持在每个月3000~3500套。
自此，防城港商品房交易量一路下降，库存进一步放大。《每日经济新闻》新闻记者整理防城港城建局数据发现，2019~2021年，防城港我市各自交易量新创建商品房39477套、21444套、18606套，同期相比各自下降了23.33%、45.68%、17.79%。而2021年销售的户数，现在已经做到自打2015年迄今7年来的最低。
“2018至2019年，防城港房子价格做到最高处，平均价贴近7000元/平米，目前已下降到5500元/平米上下。”严伟表明，防城港作为一个边境小城，本身规模并不能支持这一房子价格，在海南颁布限购政策后，很多东北人会将防城港一类城市做为买房取代城市。换句话说，防城港从未有过独特优点。“其销售方式也选用度假旅游买房、异地承销等形式，当房子价格升至一定程度后，外界买房激情将快速减低，产生现今高库存趋势。”
消化吸收难度系数扩大
需注意，防城港就是典型的外界需求驱动型销售市场，房市销售关键之外地群体为主导。但疫情冲击，外省人的买房占有率明显下降。
“这几年由于疫情，异地买房者少了许多。2022年防城港房子价格该是早已到底了，没有什么大的起伏了。”李卓告知《每日经济新闻》新闻记者，历经了两年的“爆跌”，现阶段防城港房子价格已降到五年前，房企保盈利下，中后期房价下降室内空间已显著下挫。
据中国房价行情服务平台最新报告，在今年的2月，防城港新房均价为5335元/平米，环比上涨1.24%，同期相比下挫6.86%。即便如此，防城港近年的土地资源供给量仍保持平稳增长势头。《每日经济新闻》新闻记者依据防城港市房产交易核心、防城港市住建局数据信息不完整梳理发觉，2016~2020年防城港居住用地供货总面积持续提高，总计共取得成功转让了2155亩居住用地。
“防城港如今在售新项目绝大多数都是2015年前拿地，新拿地新项目大多数还没走向市场。”广西省一位专业人士告知新闻记者，伴随着最近几年防城港新创建商品房成交价下降，累加居住用地转让提升，新创建商品房库存提升，房地产开发商购买土地资源冲动相对性2018年有所下降。
另一方面，3月20日晚，广西自治区销售市场利率定价自律机制召开工作会议，商谈下降一部分城市房贷首付比例：在其中在北海、防城港初次选购普通商品住房的商业贷款最少首付款比例由25%调整至20%，进一步降低住户买房门坎，适用商品房销售市场更强达到买房者有效住房需求。
“不论是房贷首付比例为30%或是20%，客观性上面有利于减少首付款成本费，针对激话第二套购房需求、确保改善型要求等具有非常重要的作用。”易居研究院中国智库核心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者说，类似放松作法，也说明了最近一些沿海地区城市或文旅资源城市遭遇压力，即外界购房需求委缩，房子库存消化吸收难度系数扩大。
但是，在严伟来看，去库存长期的方法仍然是提升城防城港市经济的发展和基础建设，打造出沿线沿海地区城市个人名片，从出口外贸、海港、旅游和健康养生等多个方面提升城市诱惑力，提升城市人均收入，使民众可以买得起房，愿意购房。
“短期来看，要推动房子价格回到正轨水准并长期保持，防止出现房子价格长期性降低的状况，一要规范购地个人行为，二要综合新房子销售价钱。除此之外，不该过多干涉销售市场正常买卖主题活动，反而是可以从供给侧结构作出调整，争得用五年多的时间减少新房子库存，使房市重回健康状况。”严伟续称。
（应受访人规定，原文中李卓、李玉为笔名）
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